进军产业地产的金地商置 在上海将迎来园区开业潮

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随着传统住宅业务的盈利空间进一步受到挤压,房企从“开发商”转型为“运营商”渐成趋势,近年来不少房企进入产业地产领域。

作为金地集团(600383.SH)旗下的香港上市平台,金地商置(00535.HK)从两年前开始在产业地产上布局,今年将迎来一波产业园区开业潮。

金地集团董事、高级副总裁、金地商置行政总裁徐家俊在接受界面新闻记者专访时表示,在上海,金地商置将有4个产业园区同时面世,分别位于嘉定、闵行、松江和宝山,面积均超过10万平方米。

2012年,金地集团收购香港联交所上市公司星狮地产,并于2013年正式更名为金地商置,将其作为主营城市综合体、写字楼、产业园和酒店等业态的境外上市平台。经过5年多的发展,金地商置已成为一家初具规模的房企,今年前11月,金地商置的销售额同比增长113%达到402亿元,这背后有来自金地集团的大力支持;同期金地集团的销售额则达到1211.8亿元,位居全国房企第十二位。

金地商置在产业地产方面的布局几年前便有迹可循。在资本运作上,金地商置成立了专门的金地威新产业地产公司。2016年1月,金地商置以股权并购的方式收购了上海启客集团,后者在厂房升级改造方面拥有一定经验。

谈及为什么看好产业地产板块,徐家俊表示:“做产业地产的最大优势还是国家开始重视了,5年前,一线城市和强二线城市的地方政府对高端制造业的重视程度赶不上今天,大家都想做服务业和金融业,都想做CBD或者金融城,现在才发现产业空心化、留不住人才。即便像上海这样的城市也需要制造业,只不过它需要附加值更高、创新能力更强的制造业。”

金融工具的多样化是另一个原因。“5年前你只能想到银行贷款,但今天市场上有很多种金融支持手段,包括债券、ABS、ABN等,为我们发展产业地产提供了工具。”徐家俊说。

园区选址是发展产业地产面临的首要问题。在城市选择上,金地商置仍然聚焦一二线城市,尤其是上海这样的一线都会城市。

在徐家俊看来,这是一种取舍。“上海这样的城市缺乏产业发展空间,土地增量不足,很多产业需要空间但是没有空间;在三四线城市,产业虽然有足够的发展空间,但企业不一定愿意去,这涉及到资金、交通等各方面的原因。整体来看,上海肯定是产业发展的一块热土。”

选择在上海发展,就要克服土地问题。虽然上海的新增产业用地十分匮乏,但有不少老工业存量用地,拿下这些存量土地便成为了金地商置的扩张点。

“上海有很多工业用地是二三十年前出让的,这些土地上的产业量级偏低,本身经营得不好,也有一些存量土地存在环保问题。随着城市发展,周边变成住宅区或商业区了,那么有污染的企业在这里肯定是不行的。这时我们就可以和原来的地主方进行合作,引入一些新兴企业,替换掉经营不善或存在环保问题的老企业。”

徐家俊表示,金地商置为产业园区引入的新兴企业将主要集中在电子信息、新能源汽车、人工智能、生物制药和互联网等行业。在空间配置上,金地商置在上海做的4个产业园,每个都有自己的核心主题,比如在上海嘉定做的产业园,以新能源汽车及其配套产业为主,同时预留一部分空间给其他看好的产业,比如人工智能这种培育周期长、现阶段所需空间不大的产业。

交银国际董事总经理、研究部主管洪灏表示,和一般房地产开发运营不同,经营产业地产更看重的是“产业”而非“地产”,要看能否引进和构建一个好的产业链,形成合理的产业策略。

在产业策略上,金地商置威新产业发展有限公司总经理季斌对界面新闻记者表示,金地商置已经在和基金公司进行合作,由于他们专门投资某一个新兴行业,对这些领域更为熟悉。

产业地产在中国经历了企业自建园区、工业地产阶段以及产业地产阶段。近两年众多房企涌入产业地产开发领域,一是政策利好,另一个重要原因是受到低成本土地的诱惑,而这一波开发热潮,也可能导致“伪产业地产”开发泛滥。

中国国务院发展研究中心研究员、企业研究所副所长张文魁表示,很多人希望以产业地产、新经济的名义拿地,结果产业地产不一定发展得好。他以乐视举例:“乐视在全国拿了多少产业用地?它不是房地产开发商,却在全国拿了两万亩,这个是让大开发商都觉得很羡慕的。但是现在怎么样?产业发展不起来。”

的确,产业地产的投资周期较长、资金回收较慢,招商周期长、要求高,运营服务复杂。对此,徐家俊认为:“目前看来,中国的制造业确实需要升级,所以我们判断产业地产未来一定会有一个大的发展。过去对于一些开发商来说,只有通过卖住宅或者其他业态才能平衡现金流,而我们未来会有一些金融化的手段,做退出或者融资去解决这个问题,总体来说我们希望通过产业地产+金融来实现资金平衡,而不是通过其他业态来反哺产业地产。”

近两年,除了专门致力于设计产业新城、规模发展迅速的华夏幸福,还有万科、碧桂园、招商地产、绿地等一批大型房企进军产业地产领域。业内人士提醒,房企不必急功近利拿地,需要有产业发展的前瞻性规划,防止产业地产供给过度。

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